Estimado Colega:

Por este medio te comentamos que el día 12 de Octubre hemos iniciado el exitoso Curso de Negociación Inmobiliaria, en el ámbito de la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos. Con este nuevo Curso completamos los tres Programas Ejecutivos de la misma, en orden a los objetivos plateados.

MDI Dr. Juan Carlos Franceschini, Lic. Mario Gómez, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar y Lic. Marcos Leonetti

MDI Dr. Juan Carlos Franceschini, Lic. Mario Gómez, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar y Lic. Marcos Leonetti

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Estimado Colega:

Te comentamos que siempre es un lujo contar con el singular aporte del Arq. Fabio De Marco del Estudio Oficina Urbana, quien cada año nos ilustra el Planeamiento Urbano con nuevos proyectos y ejemplos, a quien agradecemos por su valiosa contribución a los Alumnos del MDI.

Arq. Fabio De Marco con una parte del Curso MDI 2017-2018

Curso MDI 2016-2017 con Arq. Fabio De Marco

Estimado Colega:

Por este medio te comentamos que el día 13 de Septiembre hemos iniciado por segundo año consecutivo las clases del exitoso Curso de Cómo Desarrollo Mi Primer Emprendimiento Inmobiliario, en el ámbito de la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos.

En la foto MDI Arq. Fernando Scolnik, MDI Cont. Sergio Goldemberg (Coordinador del Curso), MDI Dr. Juan Carlos Franceschini (Director Escuela EIA), Lic. Mario Gómez y MDI Gonzalo Iribarren, Profesores de la Escuela EIA

Arq. Guillermo Simón Padrós, MDI Dr. Juan Carlos Franceschini y Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar

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Estimado Colega:

Por este medio te estamos acompañando el siguiente documento “Demanda hipotecaria vs. inelasticidad de oferta”, elaborado por el MDI Dr. Juan Carlos Franceschini, junto a la Propuesta de Hipoteca de Bien Futuro para soslayar el déficit de oferta que comienza a generar el fuerte crecimiento de los créditos hipotecarios UVA, a quien agradecemos por el valioso aporte efectuado, documento que fuera publicado por APPI (Asociación Argentina de Profesores y Directores de Programas, Posgrados y Maestrías del Sector Inmobiliario y de la Construcción).

Introducción

En una oportunidad, había señalado el concepto que en nuestro sistema jurídico hipotecario hay un cierto “anacronismo”, sobre todo si consideramos en forma comparada su génesis con la de otros países, circunstancia que describiré en profundidad más adelante.

Siendo una definición que hoy adquiere mayor relevancia en virtud del crecimiento sostenido que viene teniendo la originación hipotecaria, desde la creación de los créditos UVA y particularmente desde el mes de Octubre de 2016, cuya vertiginosa evolución podría echar por tierra las buenas intenciones de promover un mayor acceso a la vivienda, ante un mercado que tiene grandes restricciones para el crecimiento de la oferta en la misma medida y proporción, de modo de evitar un aumento generalizado de precios y que una situación de esta pueda dejar a la mayoría de los actores económicos fuera del alcance de la vivienda a consecuencia del aumento del Nivel de Esfuerzo de Acceso a la misma, derivado de un crecimiento no deseado de precios.

Las razones de estas restricciones tienen su causa principalmente en aspectos relacionados con el incremento de los costos de construcción, la altísima presión impositiva que tiene la cadena de valor inmobiliaria y las de contenido jurídico, en orden a la dinámica que debería ofrecer la figura de la hipoteca, no solo como fuente de generación de demanda, sino como factor disparador de la creación de nueva oferta.

Enfatizo que hoy nuestro mercado se encuentra frente a una gran encrucijada, por una demanda que no cesa en crecer, pero con un sistema hipotecario que solo está agotando el stock de viviendas usadas, siendo muy bajo el volumen de nuevas hipotecas que absorben viviendas a estrenar, dada la escasez de nuevas construcciones ofrecidas y en muchos de los casos con obras paralizadas o con ritmos de construcción excesivamente lentos.

Una muestra de ello lo fue el último evento de Expo Real Estate, en donde sin riesgo a equivocarme puedo señalar que aproximadamente el 95% de los nuevos emprendimientos ofrecidos en el citada exposición fueron desarrollos localizados en Miami, en donde hubiera sido esperable que frente al volumen de originación hipotecaria local señalada, el 100% de los desarrollos allí expuestos, fueran la oferta que por los próximos dos años alimentara la demanda de una oferta que hoy visiblemente comienza a estar ausente.

Esta ausencia de oferta tiene razones económicas, principalmente por la reducción de la rentabilidad de los proyectos, derivada del aumento de costos y la presión impositiva antes señalada, los que se nutren y se potencian en sí mismo, como así también las restricciones de un sistema hipotecario anacrónico que no permite movilizar oferta de una manera más dinámica.

A su vez, ante el cambio de paradigma que impone al financiamiento de los proyectos, atento a la nueva demanda individual de tomador de crédito hipotecario, en donde el 70% del valor de la vivienda recién aparecerá cuando esta esté construida y tenga asiento registral, en el mientras tanto el emprendedor inmobiliario tendrá que agudizar el ingenio de cómo financiar la construcción de la obra de modo de alcanzar un final feliz ante tan preciado momento de encontrar una gran liquidez, pero por cierto recién al final de la obra y en algunos casos un poco tarde.

Cuya circunstancia también conspira contra la debida celeridad que debería tener un sano sistema de creación de oferta, vislumbrándose una inelasticidad de la construcción insoslayable, dado el generalizado temor de los emprendedores inmobiliarios a tomar un crédito hipotecario intermedio, ya sea por las altas exigencias bancarias en cuanto a requisitos societarios y/o patrimoniales, en donde solo un puñado de empresas con determinado track récord pueden calificar, quedando fuera de cualquier oportunidad los jóvenes emprendedores y profesionales individuales, además de la lentitud experimentada en algunas instituciones bancarias en el proceso de otorgamiento de créditos al emprendedor inmobiliario.

Las cifras de evolución de la demanda son bastante elocuentes respecto a la necesidad de incremento de nueva oferta, y por tanto, del financiamiento para los nuevos desarrollos inmobiliarios; en donde en términos de demanda hipotecaria estamos muy cerca de alcanzar el piso logrado en el período de Convertibilidad, pero con dos acontecimientos importantes, desde el fin de la misma el precio promedio de los inmuebles creció en dólares un poco más del doble (117%) y la demanda potencial de hogares, creció el triple – de 100 mil a 300 mil hogares anuales -.

Originanción Hipotecaria, Viviendas Financiadas y Demanda Potencial

Originanción Hipotecaria, Viviendas Financiadas y Demanda Potencial

En efecto, durante los últimos meses el volumen de originación hipotecaria promedio se encontró en el orden de los U$S 300 millones mensuales, cifra que representará en el año unos U$S 3.600 millones, en donde con una media de U$S 100 mil por cada crédito, encierra una demanda de 36 mil viviendas en el año – que solo cubriría el 12% de la demanda potencial antes señalada-, además considerando un promedio de 20 unidades por edificio, resultaría necesario financiar a 1.800 edificios.

Es decir, proyectos que deberían contar con financiamiento intermedio para concluir la obra, habida cuenta del poco margen que existe para vender en pozo cuando estamos en presencia del típico tomador de crédito hipotecario individual y a sabiendas que una de las entidades bancarias del país, de mayor volumen de originación financiera a emprendedores, no superó el número de 30 proyectos financiados en un año. Una cifra por cierto un tanto exigua como para pensar en las exigencias de una demanda que comienza a ser más dinámica, pero que también requiere contar con un mayor ritmo de generación de proyectos y construcción de nuevas obras, habida cuenta del tiempo en que transcurre desde que nace la idea de un proyecto hasta que el edificio alcanza el final de obra.

Ello nos permite anticipar, tal como venía vislumbrando algunos meses atrás, hoy la oferta comienza a no responder al influjo de la demanda, aún cuando el Banco Central de la República Argentina intentó brindar una solución para la serie de edificios terminados pero sin acceso a Escritura, en donde por medio de la Comunicación A 6250 estableció que “la cesión en garantía del boleto de compraventa de viviendas, ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente, en la medida que se abone la totalidad del precio del inmueble, se entregue la posesión y exista un poder irrevocable para escriturar”; cuya normativa si bien constituye un paso adelante en el dinamismo que debiera tener el mercado hipotecario, según lo que fue posible conocer, aún existen ciertos reparos sobre su implementación en las áreas jurídicas de algunas Instituciones Bancarias.

El anacronismo que formulo de nuestro sistema hipotecario tiene esencialmente una raíz jurídica, partiendo de la base de la imposibilidad de poder hipotecar un inmueble que no esté construido, y por tanto, constituyendo en una causal determinante de un menor crecimiento de la oferta y en la tesis de la inelasticidad de la oferta local. Cuyo defecto se torna más visible cuando se analiza el derecho comparado internacional y el de nuestros países hermanos, antecedentes que paso a analizar.

Antecedentes Jurídicos

En otras latitudes del mundo, las disposiciones normativas hipotecarias tienen su fundamento en los Códigos Civiles o en propias regulaciones registrales. Uno de los casos más llamativos es el de España, en donde la importancia que tiene la materia hipotecaria es tal que hasta cuenta con una ley propia, a través de la Ley Hipotecaria que data del año 1946, quien desde su nacimiento mantuvo varias reformas adecuándose a cada momento económico del mencionado país, estableciendo en su Artículo 8 que cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez en el Registro de la Propiedad un número diferente y correlativo, en cuyo apartado Cuarto menciona lo siguiente: “Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados”.

Siendo este el fundamento por el cual en el mencionado país el crédito hipotecario puede nacer antes que el inmueble esté construido.

Observando las regulaciones de nuestro ámbito regional más cercano, puedo citar el Código Civil de Bolivia, quien en su Artículo 198 (Estado de Prehorizontalidad), establece que “Puede constituirse hipoteca sobre los diversos pisos o compartimientos de un edificio en construcción o ya proyectado bajo el régimen de propiedad horizontal, y la inscripción que se haga del terreno sobre el cual se levanta o se levantará el edificio gravará la cuota parte de cada futuro copropietario y se extenderá a su piso o compartimiento respectivo, a medida que éstos se vayan concluyendo, proporcionalmente a su valor y sin necesidad de nueva inscripción”. Resultando en este país muy clara la posibilidad de hipotecar un inmueble aún no construido.

Si continuamos mirando a nuestros vecinos cercanos, encontramos la situación de Perú, en donde con una simple disposición registral se logró salvar el impedimento jurídico taxativo del Código Civil, mediante la anotación preventiva de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, en los que la adquisición del inmueble haya sido financiada por un tercero y que como consecuencia de tal financiación se de lugar a una hipoteca, siendo esto uno de los puntales del éxito alcanzado por el mercado inmobiliario peruano desde al año 2003 en adelante.

En la práctica ocurre que el dinero correspondiente al crédito hipotecario brindado al cliente (tomador del crédito), crédito que nace en el momento cero de la obra, se deposita en la cuenta del “emprendedor”, conforme avances de obra. Esta es la maravillosa virtualidad que tiene la Hipoteca de Bien Futuro, en donde el crédito hipotecario comienza a tejer su magia mucho tiempo antes que el inmueble esté terminado y se tenga el acceso a la escritura, movilizando oferta y demanda a la vez.

Contrariamente a lo ocurrido en otros países, en donde desde antaño se legisló un sistema hipotecario ágil, dinámico y útil para el ciudadano, en la reforma reciente que hemos tenido del Código Civil y Comercial de la Nación en el año 2015, no solo se redujo el número de estipulaciones relacionadas con el derecho real de hipoteca, sino también en cierto modo se restó importancia a un derecho que es de vital importancia para el financiamiento, la evolución de la vivienda y el propio crecimiento de las familias y de las ciudades.

Ordenamiento local

Desde el ámbito jurídico el anterior Código Civil establecía en su Art. 3119 que “Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble”. Esta disposición es la que históricamente se ha convertido en la mayor resistencia a la dinámica que debería tener la instrumentación hipotecaria, principalmente para el otorgamiento de una hipoteca de un inmueble a estrenar, pues solo se es propietario del inmueble, en el caso de las viviendas en propiedad horizontal, cuando la misma está construida, se constituye la horizontalidad y registralmente se configura un asiento con un nuevo número de matrícula.

Luego de la última reforma señalada, la redacción del Título dedicado a la Hipoteca en su Art. 2206 cuando se refiere a la legitimación, establece que “Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie”, con lo cual expresa con palabras jurídicas diferentes más o menos lo mismo, adaptándolo a los derechos reales consagrados por el nuevo plexo legal.

En tanto, lo más relevante de esta instrumentación es que para llegar al momento de contar con un nuevo asiento registral, el inmueble debe estar construido y el emprendedor debe haber realizado el esfuerzo significativo de la inversión, quien además solo podrá hacerse del capital invertido o recuperar buena parte de la inversión una vez que la unidad vendida esté en condiciones de acceder a la escritura traslativa de dominio y transcurrido aproximadamente un plazo de obra entre 18 y 20 meses, si todo funciona con cronometría suiza.

Es decir, bajo este esquema el crédito hipotecario no podría movilizar nueva oferta hipotecaria mediante un costo financiero razonable y a la vez dinámico. Constituyendo ello en una de las rigideces que se observan en el mercado y es la que nos permite calificar al sistema jurídico hipotecario local como anacrónico.

En donde, la reforma del Código Civil de 2015, no solo minimizó la importancia del derecho real de hipoteca, sino que también derogó la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, cuya normativa hoy podría ser de gran utilidad, pensando en la idea de ampliar el horizonte hipotecario, al otorgar determinadas precisiones en el ámbito registral para aquellos edificios en etapa de construcción y que sobre ellos se pudieran constituir hipotecas.

Propuesta

Desde el año 2009, con el Máster MDI, Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en Convenio con la Universidad Politécnica de Madrid, venimos analizando y estudiando el tema de Hipoteca de Bien Futuro, inicialmente mediante el intercambio realizado entre los Alumnos del MDI Argentina y el MDI Perú, circunstancia que permitió el conocimiento del funcionamiento del Modelo de Hipoteca de Bien futuro en el mencionado país; y posteriormente, por el trabajo de investigación que llevé adelante junto con los Profesores especialistas de la materia.

En oportunidad de la anterior reforma del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina del año 2015 fue presentado al Honorable Congreso de la Nación una versión un tanto similar a la formulada al Proyecto de Ley que recientemente hemos elaborado, quien alcanzó a tener estado parlamentario, pero como la mencionada reforma se trató sobre tablas, la propuesta no fue posible incorporarla al instrumento normativo señalado, y en esta última ocasión fue adecuada a la mencionada reforma y a la realidad del mercado que he expuesto en los párrafos anteriores.

En donde en síntesis, se busca que el crédito hipotecario nazca antes que el inmueble esté construido y este financiamiento movilice no solo la oferta, sino también la demanda, a un costo razonablemente exiguo para el emprendedor.

A continuación aportaremos un breve análisis sobre las ventajas que representa el modelo de Hipoteca de Bien Futuro, desde la perspectiva del consumidor, el emprendedor y desde el punto de vista institucional, en donde encuentro lo siguiente:

Ventajas desde el consumidor

1. Permite institucionalizar en forma bancaria la “compra en pozo”.
2. No es necesario contar con un gran ahorro para acceder al crédito hipotecario, solo basta contar con el 10% del valor del inmueble.
3. El consumidor final accede al crédito hipotecario desde el mismo momento de celebrar el acuerdo con el banco.
4. El “Compromiso de Hipoteca Futura” permite que el crédito hipotecario tenga vigencia antes de que el inmueble esté construido y con las inscripciones reglamentarias, con la hipoteca tradicional no es posible.
5. Seguridad para el comprador que la obra se culminará y entregará en tiempo y forma.
6. Confianza que inspira el sistema por la existencia de un fideicomiso (solo para grandes proyectos) y la presencia de una Institución Bancaria.
7. Libertad que tiene el comprador de elegir el emprendimiento de vivienda que más se adecua a sus necesidades.

Ventajas desde el emprendedor

1. Facilita la comercialización por un mejor acceso del consumidor final.
2. Acelera los tiempos de obra y comercialización.
3. El dinero resultante de preventas queda en Cuenta Garantía y está disponible al emprendedor conforme avances de obra.
4. Es necesario contar con un menor volumen de preventas (25%), dada la liquidez de las mismas (en Argentina hay que esperar por el pago mensual del consumidor y/o inversor).
5. Disminuye los riesgos del proyecto, dado que es necesario una menor cantidad de preventas para cubrir desembolsos del costo de obra.
6. Si eventualmente el monto generado por preventas no alcanzaran para movilizar la obra, desde el inicio el emprendedor podría tener acordado un crédito adicional del Banco y dicho crédito podría incluir la compra del terreno (solo para emprendedores con alto track récord).
7. Para el emprendedor significa una mejor protección de los precios hasta el final de la obra, respecto de unidades no prevendidas (el emprendedor no sacrificaría precios).

Ventajas desde lo Institucional

1. Es especialmente importante para movilizar el acceso a la vivienda de segmentos medios y medios bajos.
2. Credibilidad que inspira el sistema por el acceso igualitario al crédito de todos los ciudadanos.
3. Se potencia de manera singular la demanda de viviendas.
4. Permite la presencia de un sector de construcción en segmentos de mercados que normalmente son esquivos por la baja rentabilidad.
5. Permite crear oferta de una manera genuina sin intervención del Estado en forma directa.
6. Transparencia que tiene el sistema al ser los bancos los únicos depositarios de fondos.
7. Ausencia de Instituciones Nacionales, Provinciales o Municipales que puedan hacer una utilización política de fondos.
8. Acceso a la vivienda del público por sus propios méritos con ausencia de acomodos o prebendas.

La propuesta formulada permitiría allanar el camino para la existencia de un mercado hipotecario más fluido y dinámico, con todas las ventajas adicionales que ofrece la Hipoteca de Bien Futuro, dando un paso adelante, contando con una legislación de avanzada y probablemente contribuyendo a alcanzar hacia el futuro, al motorizar oferta y demanda a la vez, un mejor y más amplio acceso a la vivienda en el país.

El creciente déficit habitacional necesita de decisiones pragmáticas, simples e inteligentes, la Hipoteca de Bien Futuro es una de ellas.

En conclusión, la tesis de la inelasticidad verificada en el mercado de la oferta, para aquel producto típicamente hipotecario, tiene entre otras razones principales una raíz jurídica, siendo necesaria la pronta corrección de las restricciones analizadas, como una forma de sostener un crecimiento adecuado de la oferta y el mantenimiento de un mercado con precios razonables para aquella vivienda objeto de crédito hipotecario.

 

Estimado Colega:

Por este medio te comentamos que el día 6 de Septiembre hemos iniciado por segundo año consecutivo las clases del exitoso Curso de Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios Sustentables, efectuado en conjunto entre la Cámara Inmobiliaria Argentina y Argentina AGBC, en el ámbito de la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos.

Arq. Guillermo Simón Padrós, MDI Dr. Juan Carlos Franceschini y Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar

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Estimado Colega:

Por este medio te comentamos que el Grupo de Trabajo Nro 2 resultó ganador del Market Game MDI 2017, quienes alcanzaron el mayor indicador financiero del negocio y cuyo grupo estuvo integrado por el Lic. Uriel Albide y el Dr. Francisco Larocca, a quienes felicitamos por el logro alcanzado.

Ganadores Market Game MDI 2017 junto al Profesor MDI Dr. Felipe Menal Arriazu y el Director MDI Dr. Juan Carlos Franceschini

Ganadores Market Game MDI 201 junto al Profesor MDI Dr. Felipe Menal Arriazu y el Director MDI Dr. Juan Carlos Franceschini

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Estimado Colega:

Te comentamos que un décima vez tuvimos el privilegio de contar con la presencia del Profesor MDI Dr. Felipe Menal Arriazu, en el Curso 2017-2018; quien proveniente de España nos honró con su visita, destacándose por su aplicación singular de juego de negocios, de quien estamos muy agradecemos por su gran entrega y constante apoyo al MDI.

Felipe Menal Arriazu es Abogado, lideró la Asociación de Antiguos Alumnos MDI de España, es Emprendedor y Consultor Inmobiliario internacional, además de Profesor internacional del MDI.

Felipe Menal Arriazu y Alumnos MDI Curso 2017-2018

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Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos
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Estimado Colega:

Te comentamos que comenzamos a ofrecer el Curso de Negociación Inmobiliaria, organizado por la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos. En el siguiente flyer puedes acceder a mayor información sobre el Curso y consultar la Brochure del mismo en la página www.escuelacia.com.ar, puedes recomendar este Curso a un Colega o amigo.

Flyer Programa Ejecutivo: Negociación Inmobiliaria

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Estimado Colega:

Te comentamos que por segundo año consecutivo estamos ofreciendo el exitoso Curso de Cómo Desarrollo Mi Primer Emprendimiento Inmobiliario?, organizado por la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos. En el siguiente flyer puedes acceder a mayor información sobre el Curso y consultar la Brochure del mismo en la página www.escuelacia.com.ar, puedes recomendar este Curso a un Colega o amigo.

Flyer Programa Ejecutivo: Cómo Desarrollo Mi Primer Emprendimiento Inmobiliario?

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Estimado Colega:

Te comentamos que recientemente APPI, Asociación Argentina de Profesores y Directores de Programas, Posgrados y Maestrías del Sector Inmobiliario y de la Construcción, entregó el “Premio a la Creación de los Créditos UVA” al Señor Presidente del Banco Central de la República Argentina, Lic. Federico Sturzenegger, premio basado en los beneficios que significa para el mercado de la demanda de vivienda del país la creación del mencionado instrumento de financiamiento aplicable al otorgamiento de créditos hipotecarios, quienes han alcanzado en el primer semestre del corriente año un volumen de orginación de $ 20.200 millones, triplicando el monto acumulado respecto al mismo período del año anterior.

Entrega de Premio APPI al Presidente de Banco Central de la República Argentina

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